פרויקט מתחם שביל האטד

תא/3555
תכנון: ארכוד אדריכלים






הטקסט שלהלן מתוך:
ועדת המשנה לתכנון ולבניה - מרחב תכנון מקומי תל אביב - יפו
פרוטוקול מספר 11-0020ג אב התשע"א 3.8.2011 


רקע לדיון 3.8.2011

מתחם האטד (תא/ 3555 ) נדון בועדה המקומית והומלץ להפקדה בתנאים בתאריך 22.12.2004.
בשנים שלאחר הדיון בועדה המקומית, הועלו מספר נושאים לתאום, שנראה כי עד היום לא נפתרו.
במהלך 2008 , יזמי התכנית ביקשו להעביר מסמכים להפקדה לועדה המחוזית. בדצמבר 2008 , היזמים התבקשו (ע"י מנהל אגף תכנון העיר) להמתין עד לאישור מדיניות המסילה.
ביוני 2010 הובהר ליזמים כי לא ניתן לקדם את הדיון להפקדה לועדה המחוזית לנוכח עמדת הועדה
המקומית למתחם ליבר ויש לחזור לדיון להפקדה בועדה המקומית.
בתאריך 7.7.2010 במסגרת דיווח לועדה המקומית על החלטת המועצה הארצית בתכנית ליבר, הועדה המקומית החליטה להחזיר את הדיון במתחם האטד לדיון בועדה המקומית.
בתאריך 1.5.11 נערך דיון, לבקשת יזמי התכנית בישיבת צוות מול צוות של הועדה המחוזית, בה הוחלט כי יש להחזיר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המקומית, תוך 60 יום. כמו כן, צויין בסיכום ישיבת צוות מול צוות של הועדה המחוזית, כי הועדה המחוזית אינה יכולה לדון בתכנית על פי סעיף 62 ב' בחוק התכנון והבניה , מכיוון ששבע שנים שחלפו מהחלטת הועדה המקומית, אינם בגדר פרק זמן סביר.

מטרת הדיון הוא חידוש המלצת הועדה המקומית להפקדת התכנית.

נושאים לא פתורים בתכנית:
1. כתב שיפוי: במסמכים המצויים בתיק התכנית ובירור שנעשה מול אגף הכנסות מבניה ופיתוח,
עולה כי כתבי השיפוי שנחתמו (משנת 2006 ) התקבלו רק ע"י יזמי התכנית, שהינם 70% מבעלי
הזכויות. על פי דרישת העירייה (כבר משנת 2006 ) יש לקבל שיפוי מלא. בזמנו צויין על ידי היזמים
כי הם מצויים במשא ומתן עם יתר הבעלים הפרטיים. כיום, לא ברור מי הם המחזיקים בקרקע.
יש לקבל נסחי טאבו עדכניים ולחדש את החתימה על כתבי השיפוי של 100% מבעלי הקרקע
בתכנית.
2. כתב התחייבות והסכם משימות: בדומה לכתב השיפוי קיימים כתבי התחייבות (במתכונת ישנה)
חתומים משנת 2006 של יזמי התכנית. לא נחתם הסכם משימות.
3. שומה לעניין עלויות השימור: יזמי התכנית התבקשו להכין שומה ע"י שמאי מוסכם ולכלול בה
את עלויות השימור. היזמים לא קידמו דרישה זו.
4. מבנים לשימור: התכנית כוללת 4 מבנים לשימור מחמיר, שככל הנראה אינם בבעלות היזמים.
המבנים לשימור, אינם כלולים בתכנית השימור העירונית, מתוך ידיעה כי הם כלולים בתכנית
האטד וינתן להם מענה במסגרת תכנית זו. במהלך השנים התווספה בניה לא חוקית למבנים (שלא
בהיתר). תנאי להיתר בניה (בכל אחד ממגרשי התכנית) יהיה הריסת כל תוספות הבניה שמעבר
לבניה המקורית, לפי תיק התיעוד. כמו כן, לנוכח ממצאי תיק התיעוד הומלץ ע"י צוות השימור
לבחון שילוב מבנים נוספים הנמצאים במתחם והומלץ ע"י צוות תכנון מרכז (בשנת 2007 ) לבחון
המלצות אלו. נושא זה לא נבחן.
5. זכויות העירייה: העירייה היא אחת מבעלי הקרקע בתחום התכנית. חלקת העירייה מסומנת
במצב הסטטוטורי כשטח לתכנון בעתיד (בפועל דרך). עם קביעת הזכויות במתחם סוכם בשנת
2006 כי יש לקבוע זכויות בניה גם לחלקות העירייה. למסמכי התכנית לא צורפו טבלאות איזון.
6. מרתפים – החכרה: התכנית כוללת שימוש תת קרקעי בשטחים הרשומים ע"ש העירייה. לא
נחתם הסכם עם העירייה לשימוש זה.

מדיניות מתחם המסילה:
מדיניות מתחם המסילה אושרה בתאריך 27.5.2009 ע"י הועדה המקומית. על פי המדיניות מתחם האטד כלול במתחם הגוש הגבוה. במתחם הגוש הגבוה מסומנים 3 מגדלים - נחושתן (קיים), ליבר – תכנית בתוקף ומתחם האטד. מדיניות המסילה ציינה את זכויות הבניה וחלוקה לשימושים כמפורט להלן: 350% למגורים ומשרדים, עד 125 יח"ד ( 10,625 מ"ר) 2500 מ"ר לתעסוקה, 1500 מ"ר שטח לבנייני ציבור. גובה עד 135 מ' ( 32 קומות) כולל 4 מבנים לשימור.

תכנית המתאר:
תכנית המתאר תפנים את מדיניות המסילה על שינוייה ככל שיהיו.

רקע תיכנוני:
מתחם האטד ממוקם מזרחית למגדל נחושתן מערבית למתחם ליבר.
מגדל נחושתן ( 2355 א' ב) בנוי בגובה של 180 מ', זכויות בניה 365% עיקרי לשימושי מגורים. המתחם כולל 3 מבנים לשימור מחמיר בשימוש מסחרי.
מתחם ליבר ( 3596 ), תכנית מאושרת משנת 2010 , מאושר מגדל בשלוש חלופות: שימושים של מגורים או משרדים או מעורב. 300% בניה לשטח עיקרי ב- 33 קומות בחלופת המגורים בגובה של 115.5 מ' מעל פני הים. בימים אלה יזם התכנית מתאם מול צוות התכנון ואדר' העיר, תכנית הפיתוח והעצוב האדריכלי למגדל מגורים. המתחם כולל מבנה ציבורי לגני ילדים ( 3 גני ילדים).

המלצת מה"ע (3.8.2011):
מילוי תנאים להפקדה כפי שפורטו בהחלטת הועדה המקומית בדצמבר 2004 , בהתאם לשינויים והדגשים הבאים:
1. תנאי להעברת מסמכים לועדה המחוזית לדיון להפקדה חתימה על כתב שיפוי מעודכן. כתב שיפוי
נחתם ע"י יזמי התכנית המהווים כ- 70% מבעלי הזכויות. על פי דרישת העירייה יש לקבל כתב
שיפוי מלא.
2. תנאי להעברת מסמכים לועדה המחוזית לדיון להפקדה חתימה על הסכם משימות ציבוריות.
3. תיאום הבינוי מול צוות התכנון ואדריכל העיר ובכלל זה נושא פיתוח קומת הקרקע , מפלסים,
מיקום כניסה לחניה.
4. הוראות התכנית יכללו הוראות לבניה ירוקה עפ"י התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, עפ"י
קובץ ההנחיות לבניה ירוקה ככל שיקודם ועפ"י הנחיות אדריכל העיר.
5. תנאי להפקדת התכנית - אישור נת"ע או הרשות המוסמכת לעיניין הרכבת הקלה.
6. תנאי להפקדת התכנית - אישור רשות התעופה האזרחית ומשרד הבטחון.
7. יובטח שילוב ופתרון אדריכלי הכולל שימור מבנים ואלמנטים לשימור הנמצאים במתחם (מעבר
לארבעת המבנים בסמטת האטד הצפונית). הפתרון יהיה חלק מתכנית הפיתוח והעיצוב
האדריכלי, ובתאום ובאישור צוות השימור.
8. הקצאת 1500 מ"ר לפחות שטח בנוי ציבורי, במבנה המלווה את דופן רחוב אילת. השטחים ירשמו
על העירייה.
9. השטחים הלא בנויים במתחם יסומנו בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל והיו פתוחים לציבור.
השטחים יפותחו בהתאם לתכנית הפיתוח וברצף מפלסי הרחובות הסובבים. אחזקתו תהיה ע"י
היזם ובהתאם להסכם שיחתם בין היזם לאגף נכסים.
10 . תאום מול אגף התנועה.
11 . עידכון מדידה בתשריט התכנית לפני הפקדה.
12 . חתימה על הסכם מול אגף נכסים בנושא שימוש תת קרקעי בשטחים ציבוריים.
13 . התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. יש לצרף למסמכי התכנית טבלאות איזון וחלוקה.
14 . שומה: יזמי התכנית התבקשו להכין שומה ע"י שמאי מוסכם ולכלול בה את חישובי ההשבחה
ועלויות השימור. מומלץ לערוך בדיקה שמאית ע"י שמאי מוסכם.
15 . תנאי להוצאת היתר בניה למגדל הוא הבטחת שימור המבנים במתחם. תנאי לאיכלוס הוא שימור
בפועל.
16 . תיקון מסמכי התכנית בתאום עם צוות התכנון.

דרפט והחלטת הועדה כפי שאושרה בתאריך 22.12.2004:

מטרת הדיון: דיון להפקדה

מסלול התב"ע: תכנית בסמכות הועדה המחוזית.

מיקום: מצפון- רח’ המסילה, מדרום- רח’ אילת, ממערב- רח’ האטד ומתחם נחושתן, ממזרח - רח’ פינס

כתובת: האטד 1, פינס 46 , יפו 1

גוש/חלקה:

 גוש     חלקה חלקי חלקה שטח מ"ר ע"פ תכנית מודד
(ע"י היזם)
 הערות
 7012 18,19,6-7  3298 מ"ר מגרש המגדל
 7012 13-16  1751 מ"ר מגרש המבנים לשימור
 7012 20 X 750 מ"ר דרך
   סה"כ שטח: 5799 מ"ר 

שטח קרקע: כ – 5.8 דונם

מתכנן: ארכוד אדריכלים.

יזם: בעלי הקרקע הפרטיים.

בעלות: פרטיים, עיריית תל אביב יפו, מדינת ישראל.

מצב השטח בפועל: במתחם קיימים מבנים ישנים במצב תחזוקתי גרוע, בגובה של 2-4 קומות המבנים משמשים לשימושים מעורבים: מסחר מלאכה ומגורים. השימושים העיקריים הינם מסחר סיטונאי במוצרי טקסטיל. דרך האטד משמשת דרך חיבור בין רח' פינס לדרך אילת.(נתיב אחד ומדרכות צרות). בארבעת המגרשים הצפוניים הגובלים בתוואי המסילה קיימים 4 מבנים לשימור בסגנון הטמפלרי. המבנים מוזנחים ובחלקם קיימות תוספות בניה הפוגעות בבנין המקורי. המבנים כלולים בתכנית השימור כמבנים לשימור בהגבלות מחמירות.

מדיניות קיימת: מתחם האטד כלול במתחם המסילה המשתרע בין רח' אלנבי לחוף הים ובין תוואי
המסילה ההסטורית (יפו- ירושלים)ודרך אילת יפו- ת"א. האזור סמוך למתחמי המע"ר המסורתי
(רוטשילד- הרצל) ומוגדר כאזור תעסוקה/מע"ר בתמ"מ 5 . עם זאת, יש לראות את המתחם גם כמחבר בין שכונות המגורים : נווה צדק ושכונות פלורנטין וצפון יפו.
מרכזיותו של המתחם, ייחודו כאזור מעורב המשלב תעסוקה, מסחר ומגורים, איכויות האורבניות ורכוז המבנים לשימור בסביבתו - יצרו באזור יוזמות בניה ופתוח לפרויקטי מגורים ותעסוקה. תוואי הרכבת התחתית המתוכננת לאורך תוואי המסילה, מבטיח נגישות גבוהה למתחם.
העירייה מקדמת בימים אלו עבודת תכנון לגיבוש עקרונות מדיניות פיתוח ובינוי למתחם.
המגמה היא להמשיך לפתח את האזור כמתחם המשלב שימושים מעורבים, בדגש על שילוב מגורים
ושיפור סביבת הולכי הרגל בשטחים המחברים את המתחם לשכונות מצפון ומדרום לו.

סף הזכויות הגבוה ביותר שאושרו למתחמים באזור זה , הינו 365% לשימושי מגורים תוך שילוב משימות שימור ופיתוח (נחושתן). למתחם ליבר אושרו 300% למשרדים, ומתחם ניבה המליצה הועדה המקומית לאשר עד 450%.
מגמת התכנון היא לקבוע הנחיות לבנייה הגבוהה במתחם, במגמה למקם את המגדלים בקרבה למגרשים שבהם אושרה בעבר בניה גבוהה, או בחלקים שבהם לא תיווצר פגיעה במרקם הקיים. דופן דרך אילת תישמר באופייה הנוכחי, מבחינת התיפקוד המסחרי וגובה הבניה שלא יעלה על 7 קומות.

מצב תכנוני קיים:
תכנית 1200 המיעדת את השטח כאזור לתכנון בעתיד. ,A על המתחם חלות תכניות יפו
קובעת זכויות בניה לפי רוחב הדרכים הגובלות במגרש. למגרשים הגובלים בדרך אילת, A תכנית יפו
שרוחבה 15 מטרים, נקבע נפח בניה ברוטו (סה"כ בניה כולל שטח עיקרי ושרות) של עד 6 קומות, בתכסית של 50% לקומה, ( 60% למגרש פינתי).
למגרשים הגובלים ברח' פינס- רוחב 10 מטרים- עד 4 קומות, בתכסית של 50% לקומה, ( 60% למגרש פינתי).
למגרשים הגובלים ברח' האטד, חישוב כנ"ל, לפי רוחב דרך של 6 מטרים, סה"כ עד 2 קומות.
על פי חישובי היזם הוצג חישוב זכויות למגרשי הבנינים לשימור, בהסתמך על בעלות אחת לחלקות  13-15,  והצגתם כחלקה פינתית  (4X60% קומות, סה"כ 240%). חלקה 16, בזכויות לפי 2X50% קומות. (סה"כ 100%).
(*)הערה-
חוות דעת משפטיות שנתקבלה קובעת כי תכנית 1200 מבטלת תכניות קודמות שחלות במתחם הקו
הכחול של התכנית. ביחס לשטחים שיעודו לתכנון בעתיד, התכנית מקנה שיקול דעת לועדה המקומית, להתיר בניה לפי תכניות שקדמו ל- 1200 , בתנאי שיקיימו את העקרון של "העדר סתירה לתכנית 1200", כלומר, לא תהיה סתירה לתכנון בעתיד.

מצב תכנוני מוצע:
מטרת התכנית לפתח מתחם משולב של מסחר, משרדים ומגורים, תוך שילוב הבנינים לשימור הקיימים במתחם. התכנית תקבע בהוראותיה:
א. שינוי יעוד מאזור לתכנון בעתיד למגרש מיוחד , ולרחוב משולב/מדרחוב.
ב. אחוד של חלקות ( 6,7,7,18,19 ) ליצירת מגרש בניה .
ג. זכויות בניה למבנה המגדל ולבניה המוצעת לאורך חזית רחוב דרך יפו ורחוב פינס.
ד. הוראות לשימור הבינינים לשימור ותנאים להבטחת השימור.
ה. הסדרת חניה בתחום המגרש.
ו. הפקעה/קביעת זיקת הנאה להבטחת מדרכה בחזית רחוב פינס.
ז. חיוב הכנת תכנית עצוב אדריכלי ופיתוח נופי, לאישור הועדה המקומית, כתנאי להיתר בניה. תכנית
העיצוב והפיתוח תפרט ותגדיר את תחום זיקות ההנאה בשטחי המעברים להולכי רגל.

זכויות הבניה יהיו עד 350% (מחושבים על סך כלל שטח מגרשי הבניה נטו , ללא הדרך).
סה"כ זכויות יהיה כדלקמן:
סה"כ 17,690 מ"ר :(למגדל – 16,490 ולמגרשי השימור 1,200 מ"ר).
זכויות הבניה שאינן ניתנות לניצול במבנים לשימור ינוצלו במגרש המיועד למגדל, ובתנאי שלא יעבור את סף 500% למגרש המגדל- סה"כ : 16,490 מ"ר, שטחים עיקריים.
שטחי השרות יהיו עד 40% מסה"כ השטחים העיקריים, ויחולקו לפי צרכי התכנון במתחם.
לאורך רח' דרך יפו מוצע בינוי בגובה שלא יעלה על 4 קומות, כולל קומת קרקע מסחרית הפונה לרחוב ולכיכר פנימית שתהיה מחוברת אל הרחוב. הכיכר הפנימית תהיה פתוחה לציבור ותהיה מותחמת בחזיתות מסחר ו/או משרדים (עד 3 קומות).
קומת הקרקע המסחרית תהיה בגובה של עד 6 מטרים, ומעליה יותרו עד 3 קומות נוספות ליעודי מסחר /משרדים, ובלבד שהגובה הכולל של הגוש המסחרי לא יעלה על 17 מ'.
קווי הבנין יהיו: לדרך אילת- ולרח' פינס- ק.ב. אפס
לרחוב האטד-ק.ב. אפס
רוחב המדרכות ברחובות פינס ואילת לא יפחת מ- 3 מטרים.

פיתוח הכיכר יאפשר גישת הולכי רגל למדרכות ההקפיות , וכן יצור מעבר המשכי מפותח ומגונן ,
(מדרחוב) בין מתחם ליבר למתחם נחושתן, לאורך מגרשי הבנינים לשימור.
המגדל המתוכנן יהיה בגובה של עד 27 קומות מעל למבנה המסחרי.
התכנון יבטיח הפרדת כניסות וגרעינים אנכיים בין שימושי המגורים למשרדים.
תמהיל השימושים המוצע:
מסחר- עד 4000 מ"ר
משרדים- לפחות 2000 מ"ר
מגורים- יתרת השטח עד לסה"כ 16,490 מ"ר. סה"כ עד 125 יח"ד.
גודל יח"ד ממוצעת יהיה 85 מ"ר. שטח יח"ד לא יקטן מ- 60 מ"ר.
התכנית תקבע כניסה / יציאה לרכב (נתיב אחד בכ"א), אחת ברח' יפו ואחת ברח' פינס. התכנון יראה
הפרדת חניה למגורים ולמשרדים. הפריקה והטעינה תהיה במפלס תת- קרקעי.
יותרו 5 קומות מרתפי חניה בגבולות המגרש המאוחד ומתחת לדרך האטד. הסדרת חניה/שטחי שרות
מתחת לדרך האטד תהיה כפופה להסכמת אגף הנכסים להחכרת השטח התת קרקעי לשימושי חניה ו/או שטחי פריקה/טעינה/שרות - עפ"י הסכם עם היזם.
תוכן תכנית עיצוב אדריכלי ופתוח נופי לאישור הועדה המקומית, כתנאי להיתר בניה.
היתר בניה למגרש המגדל יותנה בחתימת היזמים על הסכם משימות פיתוח , שיכללו את השתתפות היזם במימון משימות השימור של הבנינים בתחום התכנית. השימור יהיה עפ"י הנחיות צוות השימור במנהל הנדסה.
היזמים יגישו כתב שיפוי כנגד תביעות ירידת ערך , לפי סעיף 197 חוק התו"ב.

טבלת השוואה:

 נתונים נתונים מצב קיים מצב מוצע
  עפ"י תכנית יפו A נקבעות זכויות הבניה לפי רוחב הדרכים הגובלות במגרש:
לרח' אילת : עד 6 קומות.
לרחוב פינס: עד 4 קומות.
לרחוב האטד: עד 2 קומות.
חישוב הזכויות לקומה- יהיה
לפי 50% למגרש רגיל, 60%
למגרש פינתי.
(*) ראה הערה בפרק- מצב
תיכנוני קיים).
זכויות הבניה לכלל מגרשי התכנית: עד 350% (17690 מ"ר).
תמהיל השימושים במגרש
המגדל:
מסחר- עד 4000 מ"ר
משרדים- לפחות 2000 מ"ר
מגורים- יתרת השטח עד
לסה"כ 16,490 מ"ר.

סה"כ זכויות בניה למגרש
המיועד לבניית המגדל לא יעלו
על 500% משטחו נטו.

במגרשי המבנים לשימור:
בצוע שימור ללא תוספת בניה
למבנים לשימור, עפ"י הנחיות
צוות השימור.
סה"כ 1200 מ"ר.
הזכויות מעבר לקיים- ינוצלו
במגרש המגדל.

שטחי השרות יהיו עד 40%
מסה"כ שטחים עיקריים,
בחלוקה לפי צרכי התכנון.

 מספר יח"ד   עד 125 יח"ד
גודל דירה ממוצע- 85 מ"ר.
גודל דירה לא יקטן מ- 60
מ"ר.
 גובהקומות


מטר
לרח' אילת : עד 6 קומות.
לרחוב פינס: עד 4 קומות.
לרחוב האטד: עד 2 קומות.

מבנה מסחר/משרדים בגובה
עד 4 קומות(עד 17 מטר),
מעליו מגדל - עד 27 קומות.
עד 135 מטרים ממפלס
הכניסה הקובעת, בחזית דרך
יפו.
 תכסית 50% לקומה למגרש רגיל, 60% למגרש פינתי.עד 65% משטח המגרש
המאוחד.
 מקומות לניה  5 קומות מרתף- בגבול המגרש
ומתחת לדרך האטד.
מקומות חניה- לפי תקן תקף
בעת הוצאת היתר בניה.

זמן ביצוע: התכנית תבוצע תוך 7 שנים מיום אישורה כחוק.
אם תוך 10 שנים מיום מתן תוקף לתכנית זו, במגרש ממגרשי התכנית לא הוצא היתר בניה כלל, תתבטלנה במגרש זה ההוראות מכוח תכנית זו ויחולו בשטחו הוראות התכנית הראשית.

חו"ד הצוות:
לאשר את התכנית המוצעת בתנאים הבאים:
1. סה"כ זכויות הבניה במתחם, כולל המבנים לשימור, לא יעלה על 17,690 מ"ר שטח עיקרי (מחושב לפי 350% ), מתוכם עד 4000 מ"ר למסחר, לפחות 2000 מ"ר למשרדים והיתרה X שטח 5,049 מגרשים למגורים.
2. שטחי הבניה במגרש המיועד למגדל , (קרי- חלקות 6-7, 18-19 ), לא יעלו על 500% משטח המגרש נטו ,  סה"כ: 16,490 מ"ר שטח עיקרי.
3. יותרו 5 קומות מרתפי חניה בתחום המגרש ומתחת לדרך האטד. הסדרת חניה ושימוש בשטחים
שמתחת לתחום הדרך- (ביעוד "מדרחוב") יהיו באישור אגף הנכסים, בכפוף להסדר חכירה של
השטחים.
4. שטחי השרות יהיו בהקף של עד 40% מסה"כ שטחים העיקריים, ויחולקו עפ" י צרכי התכנון.
5. תנאי להוצאת היתר בניה למתחם יהיה אשור תיקי תיעוד ל- 4 המבנים לשימור והתחייבות היזם
לבצוע השימור בהתאם לתיק התיעוד ולהנחיות צוות השימור, כולל הריסת חלקי מבנה לא מקוריים.
במבנים המיועדים לשימור יותר שימוש מסחרי/צבורי, באישור מה"ע.
6. תנאי להוצאת היתר בניה יהיה אשור תכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי ע"י הועדה המקומית.
התכנית תפרט ותגדיר, בין היתר, את תחום זיקות ההנאה לציבור.
7. מרתפי החניה יתוכננו כך שיובטח בית גידול לעצים בוגרים בשטחי המעבר הציבורי ("מדרחוב") דרך האטד, וברצועת זיקת ההנאה לאורך רחוב פינס.
8. גודל יח"ד ממוצע יהיה 85 מ"ר, גודל יחידת דיור לא יקטן מ- 60 מ"ר.
9. היזמים יגישו כתב שיפוי למקרה תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
10 . היזמים יחתמו על כתב התחייבות לחתימת הסכם משימות פיתוח להשתתפות במימון משימות
פיתוח, לרבות משימות שימור המבנים בתחום התכנית.

ישיבת ועדה מקומית מיום 13.10.2004 (פרוט' 2004-27 ב' החלטה מס' 14 ) דנה והחליטה לצאת לסיור במקום.
ישיבת ועדה מקומית מיום 24.11.2004 (פרוט' 2004-31 ב') דנה והחליטה לשוב ולדון בישיבתה הקרובה ביחד עם פרויקט ציר שלבים.

החלטת ועדה מתאריך 22.12.2004 : לאשר את התכנית ולהמליץ לועדה המחוזית להפקידה בתנאים הבאים:
1. סל משימות הפיתוח יובא לאישור הועדה המקומית, לפני העברת התכנית לועדה המחוזית.
2. במסגרת הבקשה להיתר בניה תוכל הועדה המקומית לדרוש כניסה תת קרקעית מתוואי דרך המסילה למרתפי הפרויקט.
3. תיעוד ושימור המבנים בתחום התכנית יהיה חלק מהוראות התכנית ולא יהיה חלק מסל משימות הפיתוח.
4. תנאי להוצאת היתר בניה למתחם יהיה אשור תיקי התיעוד ל – 4 המבנים לשימור והתחייבות היזם לבצע השימור בהתאם לתיק התיעוד ולהנחיות מה"ע או מי מטעמו, כולל הריסת חלקי מבנה לא מקוריים. במבנים המיועדים לשימור יותר שימוש מסחרי/צבורי, באשור מה"ע.
5. סה"כ זכויות הבניה במתחם, כולל המבנים לשימור, לא יעלה על 17,690 מ"ר שטח עיקרי (מחושב לפי שטח 5,049 מגרשים כפול 350% ), מתוכם עד 4000 מ"ר למסחר, לפחות 2000 מ"ר למשרדים והיתרה למגורים.
6. שטחי הבניה במגרש המיועד למגדל , (קרי- חלקות 6-7, 18-19 ), לא יעלו על 500% משטח המגרש נטו : סה"כ 16,490 מ"ר שטח עיקרי.
7. יותרו 5 קומות מרתפי חניה בתחום המגרש ומתחת לדרך האטד. הסדרת חניה ושימוש בשטחים שמתחת לתחום הדרך- (ביעוד "מדרחוב") יהיו באישור אגף הנכסים, בכפוף להסדר חכירה של השטחים.
8. שטחי השרות יהיו בהקף של עד 40% מסה"כ שטחים העיקריים, ויחולקו עפ" י צרכי התכנון.
9. תנאי להוצאת היתר בניה יהיה אשור הועדה המקומית לתכנית עיצוב אדריכלי ופיתוח סביבתי. התכנית תפרט ותגדיר, בין היתר, את תחום זיקות ההנאה לציבור.
10. מרתפי החניה יתוכננו כך שיובטח בית גידול לעצים בוגרים בשטחי המעבר הציבורי ("מדרחוב") דרך האטד, וברצועת זיקת ההנאה לאורך רחוב פינס.
11. גודל יח"ד ממוצע יהיה 85 מ"ר, גודל יחידת דיור לא יקטן מ- 60 מ"ר.
12. היזמים יגישו כתב שיפוי למקרה תביעות על ירידת ערך כנגד הועדה המקומית לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
13. היזמים יחתמו על כתב התחייבות לחתימת הסכם משימות פיתוח להשתתפות במימון משימות פיתוח.

בישיבתה מספר 11-0020 ב' מיום 03/08/2011 (החלטה מספר 17 ) דנה ועדת המשנה לתכנון ולבניה בתכנית והחליטה:

מהלך הדיון:
רבקה פרחי מצוות מרכז ערכה סקירה של ההיסטוריה התכנונית של מתחם האטד.
עו"ד מטעם המבקשים ביקשה את אישור הועדה המקומית לתכנית כפי שהומלצה להפקדה בועדה  המקומית בתאריך 22.12.2004.
אדר' דורון פנחס הציג את התכנית.
אהרון מדואל מתנגד לתכנית האטד.
מיטל להבי מציעה לבטל את תכנית מתחם האטד, מכיוון שזה יוצר צפיפות של מגדלים, התכנית אינה
מפרישה שטחים ציבוריים מספקים.

הועדה מחליטה
לאחר הצבעה בעניין ( 4 בעד – דורון, אסף, ארנון ובביוף, 2 – נגד – מיטל ואהרון) הוחלט להעביר את התכנית לדיון להפקדה בועדה המחוזית בתנאים הבאים:
תמהיל השימושים יהיה בהתאם למדיניות מתחם המסילה כדלקמן: 75% לתעסוקה ו – 25% למגורים.
הממוצע ליח"ד לשטח עיקרי יהיה 53 מ"ר, גודל יח"ד מינימלית 35 מ"ר עיקרי. עפ"י תמהיל הבא:
שליש מהדירות קטנות מהממוצע, שליש עפ"י הממוצע ושליש גדולות מהממוצע.
שליש מתוך סה"כ 25% למגורים מיועדות לדיור בר השגה (דב"י) תמהיל גודל יח"ד בדיור בר השגה יהיה גם הוא עפ"י החלוקה המפורטת לעיל.
כמו כן, ייקבע כי איחוד דירות יהווה סטיה ניכרת.
מילוי תנאים להפקדה כפי שפורטו בהחלטת הועדה המקומית 22.12.2004 , בהתאם לשינויים והדגשים שפורטו לעיל בהחלטה והמפורטים מטה:

1. תנאי להעברת מסמכים לועדה המחוזית לדיון להפקדה חתימה על כתב שיפוי מעודכן. כתב שיפוי
נחתם ע"י יזמי התכנית המהווים כ- 70% מבעלי הזכויות. על פי דרישת העירייה יש לקבל כתב
שיפוי מלא,כנגד 100% מהתכנית כולל המבנים לשימור.
2. תנאי להעברת מסמכים לועדה המחוזית לדיון להפקדה חתימה על הסכם משימות ציבוריות.
3. תיאום הבינוי מול צוות התכנון ואדריכל העיר ובכלל זה נושא פיתוח קומת הקרקע , מפלסים,
מיקום כניסה לחניה.
4. הוראות התכנית יכללו הוראות לבניה ירוקה עפ"י התקן התקף לעת הוצאת היתר בניה, עפ"י
קובץ ההנחיות לבניה ירוקה ככל שיקודם ועפ"י הנחיות אדריכל העיר.
5. תנאי להפקדת התכנית - אישור נת"ע או הרשות המוסמכת לעיניין הרכבת הקלה.
6. תנאי להפקדת התכנית - אישור רשות התעופה האזרחית ומשרד הבטחון.
7. יובטח שילוב ופתרון אדריכלי הכולל שימור מבנים ואלמנטים לשימור הנמצאים במתחם (מעבר
לארבעת המבנים בסמטת האטד הצפונית). הפתרון יהיה חלק מתכנית הפיתוח והעיצוב
האדריכלי, ובתאום ובאישור צוות השימור.
8. הקצאת 1500 מ"ר עיקרי לפחות שטח בנוי ציבורי, במבנה המלווה את דופן רחוב אילת. שטחים
אלו ייבנו במימון היזם ויירשמו ע"ש העירייה ללא תמורה.
9. השטחים הלא בנויים במתחם יסומנו בזיקת הנאה למעבר הולכי רגל ויהיו פתוחים לציבור.
השטחים יפותחו בהתאם לתכנית הפיתוח וברצף מפלסי הרחובות הסובבים. אחזקתו תהיה ע"י
היזם ובהתאם להסכם שיחתם בין היזם לאגף נכסים.
10 . תאום מול אגף התנועה.
11 . עידכון מדידה בתשריט התכנית לפני הפקדה.
12 . חתימה על הסכם מול אגף נכסים בנושא שימוש תת קרקעי בשטחים ציבוריים.
13 . התכנית היא תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים. יש לצרף למסמכי התכנית טבלאות איזון וחלוקה, תכנית איחוד וחלוקה תכלול את זכויות העירייה כבעלת קרקע.
14 . שומה: יש לערוך בדיקה שמאית הכוללות את עלויות השימור.
15 . תנאי להוצאת היתר בניה למגדל הוא הבטחת שימור המבנים במתחם. תנאי לאיכלוס הוא שימור 
בפועל.
16 . תיקון מסמכי התכנית בתאום עם צוות התכנון.

משתתפים: דורון ספיר, אסף זמיר, בנימין בביוף, ארנון גלעדי, מיטל להבי ואהרון מדואל.


הערה:  בשל הבדלי עימוד ופורמט בין הפרוטוקול המקורי לבין הטקסט המופיע באתר זה  - ייתכנו שיבושים בטקסט זה ולכן מומלץ לעיין גם בפרוטוקול המקורי המופיע באתר עיריית ת"א - יפו

כתבות:




מפת מתחם שביל האטד כולל סימון חלקות




שביל האטד, מבט לכיוון מערב

שביל האטד, מבט לכיוון מזרח

פינס פינת שביל האטד, המגרש של המגדל